用APP找房?必须看看这份租房避坑指南

     来源:36Kr     阅读:748 人

毕业季又到了,北上广的年轻人再次面临着一个虐心的问题,租房!

用APP找房?必须看看这份租房避坑指南

从报刊杂志广告、居委会统一收录、到各大中介公司的加入、各互联网租房公司的兴起,租房市场可以说是已经被玩出了花样。但落到租客的头上,尤其是正在找房的租客头上,租房这件事的难度并没有因为商业和技术的升级所降低。

租房为什么这么难?探本溯源之下问题出在哪儿?36Kr采访了几家互联网手机租房APP团队 - 58租房、蘑菇租房、嗨住,看看这些行业玩家如何解决这个陈年顽疾。

链家的《租赁崛起》报告显示,未来中国将有3亿租赁人口,租房市场规模达5万亿元。随着结婚年龄和购房年龄的推迟,更多人停留在租赁市场;同时在高房价下,租金和月供剪刀差逐渐扩大,租房需求势必呈现上行趋势。3亿人要租房,可租房并不是一件简单的事。

租客怎么找房?首选可能是58,再就是链家等中介。据官方数据,每天在58同城、安居客、赶集网上有超过3千万人次的找房用户,其中租房将近一半。但众所周知,58作为最大的信息聚合平台,房源信息是最多,但也夹杂着虚假信息。而链家虽在二手房交易上行业领先,但租赁只是其附属业务,做租房是为了拉近与业主之间的关系,用租赁业务锁定房源,因而链家平台上房源也同样不全。

以自如、魔方为代表的品牌公寓为租客提供了另一种选择。2014年,从雷军投资YOU 开始,来自地产、酒店和旅游行业的资本涌入长租公寓行业,加之消费升级和政策红利,行业一片繁荣。这类公寓房源信息真实,质量相对较高,没有中介费,租后服务也有保障,深得一部分用户好评。但目前公寓在租赁市场所占份额不到3%,数量太少,难以满足租客需求。而且每家都是自营,租客得下载多少个App才能一览所有公寓房源?

除此之外,可能就是去豆瓣、闲鱼以及其他小众网站碰碰运气了。找房之难,可见一斑。

传统租房的弊病与互联网租房的困境


在租房这件事中,传统门店中介既是过去式,也是现在进行式。因为房东通过门店发布房屋出租信息,相对来说是最省心的选择——如果自己将房子出租信息挂上网,随后便会接到许多中介的“咨询”电话,不堪其扰。不少中介为了客流,不惜发布低价假消息,钓到的鱼多,但转化率可想而知。不少租客“谈中介色变”,对其已经避之不及。租客体验差,同时经纪人受气,中介公司不赚钱,这是一个效率极其低下导致的畸形市场。

互联网提升行业效率的典型做法是去中间化。租房与二手房交易不同,相对不那么重决策,对中介费敏感的租客更倾向于寻找个人房源。于是租房市场也出现了C2C去中介的模式,即让房东和租客直接交易,玩家包括一间房、火炬租房、107间、乐租等。问题在于,C端房源太过分散且信息不透明,相较而言,中介在获取房源上有绝对优势。至少从目前看来,C2C可以占据一小部分市场,但短期内想要做大很难。

用互联网改造中介是另一个思路,主要代表是爱屋吉屋和丁丁租房。2014年爱屋吉屋横空出世,最早喊出要用O2O方式颠覆传统房屋中介,并在一年零3个月时间里完成了5轮融资。一位业内人士表示,爱屋吉屋在BP的第一页就说明了想做的其实是二手房,只是认为从租房切入更容易建立品牌;而丁丁租房则被认为是链家对此采取的防御性措施。

两者的做法大致相同,不设门店降低成本,利用半价或零中介费和大量广告吸引租客,经纪人不按佣金提成从而提高服务质量,提供真房源来提高匹配效率。但丁丁租房在烧了3个亿之后已于去年停止运营,爱屋吉屋也陷入困境,花光3亿多美金逐渐荒废了租房业务。

互联网改造不成功的原因,要从几方面来看:从获客角度,租房属于低频消费,烧钱买越来越贵的流量不可持续,且用户实际忠诚度并不高;在获取房源上,没有门店更加困难,传统中介在小区里外渗透,互联网公司带人去看房,客也很容易被传统中介截获;从撮合效率来看,仍是线下带看的方式,付出的时间精力一点不少。原本相比二手房,租赁业务就不赚钱,用互联网颠覆之后,效率没有大幅提升,收入还要减一半,自然走不下去。

从典型模式来探讨互联网租房的曙光


综上述经验,做租房的核心要素可归为三点:房源、客源、匹配效率。从目前的情况来看,房源是最先要解决的问题。租客线下看房更多是为了验证实际是否与图文相符,只要房源真实有效,匹配效率就会大大提高,流量也就自然而然了。

那怎样才能做到房源全面、真实、准确?对此,我们梳理了租房市场里的几种模式,采访了三家认为是最为典型的租房平台——58租房、蘑菇租房、嗨住。这篇文章将客观展示他们各自的思路和解决方案,并试图分析其优劣。

58租房 (下载


用APP找房?必须看看这份租房避坑指南
 
58毫无疑问是目前最大的租房平台。如上文所说,58最为人诟病的是虚假房源和钓鱼信息。这其实是由其盈利模式决定的,58相当于是连接租客和经纪人的广告平台,平台向商家收取端口费用,经纪人只需交钱,就可以在平台发布信息。

一位业内人士表示,目前58平台上的经纪人房源,发布的价格要比实际价低15%;70%的个人房源是由二房东和经纪人冒充,即使找到一个真房东,大多时候也是已经租掉了。但58同城租房业务相关负责人对此数据并不认同,“经过多年的努力和产品迭代,已将房源真实性大幅提高。”

2016年58集团的主要增长动力来自房地产板块,其中租赁占到了30%。如果58要打击假房源,贴子数大量减少,必然会影响收入。那么对于58来说,是否真的有动力做真房源?如果有,要怎么做?

“租房的交易链条长,而过程中缺乏标准化的手段,市场行为不规范,导致服务质量出现了问题。”58集团高级副总裁叶兵告诉36氪,58的商业模式不会变,要做的是建立统一规范的平台,推进标准化服务。具体表现在三个方面:

1. 建立房源全息字典

这是58在上个月推出的新产品。目前这本字典已收录了全国106个城市的1.2亿室户房源信息,小区覆盖率超过95%。此前链家已经建立了类似的数据库“楼盘字典”,收录了全国30多个城市逾7000万套房屋的数据。与链家“楼盘字典”不同的是,58的“房源全息字典”是开放共享的。

有了房源字典,平台对信息的管控能力大大提升。经纪人填写房源的楼栋号,平台就能根据数据库核验信息,朝南还是朝北,多少面积,几室几厅。经纪人不能像以前一样随意发帖,如果反复接到投诉,平台也会采取一定的惩罚机制。

2. 建立全国经纪人服务体系档案

因行业缺乏标准,中介的违规成本很低。现在经纪人市场鱼龙混杂,质量参差不齐。经纪人入门门槛很低,流动率也非常高。叶兵表示,58服务了大概100万经纪人,这些经纪人的平均存活周期只有9个多月。

“作为全国最大的互联网平台,我们建立了全国经纪人服务体系的标准。通过提供参考标准和依据,从而提高行业效率。”建立全国经纪人服务体系档案,意味着只要经纪人进入这个行业,即使跨机构,也能查到其服务历史,包括入行年龄、评价、投诉等都登记在案;同时58横向联合全国经纪人行业协会,打通数据,所在门店是否有开业资质,经纪人是否考取了资格证书,这些信息都在平台上公开展示。

目前这个数据库只在安居客的App上应用。每个经纪人根据各指标有评星级,也可以看出,这套体系的建立还在初期阶段。

用APP找房?必须看看这份租房避坑指南

叶兵认为,随着数据的积累,将服务标准化、可视化,全国100万的经纪人应该就能分出三六九等。信用不好的经纪人被列入黑名单,全网禁发,甚至与政府协会合作,全行业禁发。理论上这样能极大提高违规犯错的成本,遏制“黑中介”的乱象。

3. 推出58品牌公寓馆

文初曾提到,品牌公寓数量少且各自为家,难以满足租客需求。如果做个平台把这些公寓都汇集起来呢?

因看好公寓行业的发展,去年58成立了品牌公寓馆,手握流量且入驻免费,很快吸引了近千家品牌公寓。某种程度上来说,这有点像是淘宝天猫的关系。58品牌公寓馆负责人魏欣告诉36氪,入驻58品牌公寓馆,需是合法登记的企业,平台会建立公寓诚信指数分、实施保证金机制,近期还会把公寓诚信指数分跟排序、流量分配挂钩。

这里就牵扯到收费制度的问题。最近有消息称,58品牌公寓馆要开始收费了。要跟过去一样收端口费?还是入驻免费、排名收费?

“58品牌公寓馆肯定会大大不同于过去传统的端口收费模式,相关机制正在设计中。新机制下,公寓馆的排序机制将综合租客和公寓两端的服务体验进行流量分配,房源信息的真实性以及服务口碑是影响排序的核心因素。”

尽管收费机制未定,但58品牌公寓馆是58租房主打的高端产品,平台多次强调看好品牌公寓在未来发展的巨大潜力,在这块业务上58不会着急赚钱。58品牌公寓馆与公寓们相辅相成,品牌公寓的发展尚在早期,58品牌公寓馆也没有将所有公寓收入囊中,还远远没到收割的时候。

总结来说,58在租房业务上的解决方案是:建立房源和中介数据库,加强信息监管;另一方面打造品牌公寓平台,扎实做真房源。

外界的疑虑还是在于,58是否真的有打击假房源的决心?毕竟这与企业利益冲突。从长远来看,行业竞争日渐充分,假房源一定会阻碍平台的发展。如果有这样的危机意识,提出整治假房源是有说服力的。此外,“趋好的速度”也是一个考虑因素,毕竟打假也不是一蹴而就,小步前进,或许可以在真房源和平台商业利益之间不断找到平衡。

蘑菇租房(下载


用APP找房?必须看看这份租房避坑指南
 
2014年蘑菇租房从品牌公寓起家,2015年转型为以SaaS工具服务职业房东的租房平台。目前蘑菇租房上已聚集了近1万个公寓品牌与职业房东,房源数量达到100万间。据悉,到今年年底,平台上的房源将会拓展到200-300万间。

从租房平台的角度考虑,蘑菇租房通过为职业房东提供SaaS工具,让他们把信息录入系统,从而间接获取房源。利用工具“蘑菇伙伴”,公寓老板们可以做日常经营管理,从预约、押金、签约、收租,到水电煤缴费、自动发送租金账单、租约到期提醒等,将流程电子化,提升管理效率。

在这种模式里,房源的真实性得到了最大程度的保证。蘑菇租房联合创始人龙东平介绍,商家用系统管理这些房源时,就像酒店前台,每个房间的状态都有登记。根据录入的信息,系统会自动判定哪些是空房,并帮助把出租信息一键发送到全网,包括蘑菇的App、网站和支付宝的租房频道。一旦填写信息,网上的房源就自动下架。这确保了房源的状态是实时有效的。

用APP找房?必须看看这份租房避坑指南

但想要成为大而全的租房入口,前提是要有足够多的房东使用这套系统。一是要准确踩到职业房东的痛点,二是要降低使用门槛,即“轻快好用”。

对此,龙东平表示,这是“刚需”。蘑菇服务的是有一定体量的公寓房东,手里有50套甚至上万套房子。对他们来说,使用“蘑菇伙伴”能够提高效率,节约人力成本。蘑菇还提供智能门锁、智能电表等智能硬件,帮助职业房东实现智能化管理。空房多渠道发布,能为房东带来一定的租房流量。另一方面,公司会不断打磨产品,逐步教育和引导市场。

还有一个需要考虑的问题是,这套工具未来是否要收费?如果实施按单收费,房东对系统的使用意愿必定会下降。

“收费这个话题我们还没有深入去讨论。但是就算按单收费,逻辑其实也是成立的。”龙东平回答,在其他所有获客渠道,房东都是需要付出获客成本的,中介费或广告费或端口费,且费用不低。蘑菇前期为房东免费引流,之后收取一部分远低于其他渠道的价格,且因真房源带来高转化率,对房东来说是容易接受的。

不过龙东平表示,蘑菇租房的第一出发点是为职业房东提供技术解决方案,找房平台是为这些房东顺便做的。把所有职业房东的空房源放在一个地方,变成一个每天刷新的找房仓库,再增加一些筛选条件,自然而然就成了一个最大的找房平台。

“这有点奥特莱斯的感觉,把大家的尾货堆在一起,有就有,没有就没有,干脆。”

蘑菇租房背靠蚂蚁金服,在房源的真实性和准确性上确实有很大的优势。但市场对于系统的需求是否真的那么强烈,最后规模是否可以大到足以支撑其成为一个理想的租房入口,还有待观察。


嗨住(下载


用APP找房?必须看看这份租房避坑指南
 
嗨住最早是针对职业二房东,以小BtoC的模式切入合租市场。创始人兼CEO夏青宁注意到,由于职业房东和租房机构的兴起,租房市场的C端房源正逐渐向B端转移。而这些小B又很分散,租赁时代供大于求,这种情况下平台的价值将会凸显。

这件事的核心在于,你能跟多少B端建立商务连接,房源质量和数量怎么样。首先要做到的是房源信息全面。对租客来说,好比在携程上搜索酒店,想要有满意的体验,第一要素是,都有。过去嗨住就在做这么一件事,据悉,目前平台覆盖了数百万套房源,5个城市的20万套房实时可租。

其次,要做到信息都是真实准确的。夏青宁曾任艺龙副总裁,有跟酒店打交道的经验。嗨住把OTA酒店预定的运营管理办法运用到租房场景,包括商户移动管理系统 、API直连、PMS对接、用户众包反馈、语音语义搜索实时系统、呼叫中心等。

“这是嗨住的核心竞争力。大胆地告诉大家,在嗨住平台上的房源,价格、图片、地理位置、可不可租,这四个状态,准确率能超过80%。”

过去,嗨住只做中低端市场,即合租和青年公寓。因价格较低,具备传播效应,在没有太多推广的情况下,平台自然获取下载客户130万,月活30万。

而最近,嗨住开始盯上高端市场了。这里的高端市场指的是月租4000元以上的整租房源。“我们发现,年轻人组团的比例越来越高,因为组团的体验是最好的。而且组团整租以后,如果走掉一个人,某个程度上又变成合租,这跟我们的业务天然有关联性。”

在租房市场上,整租房源占到70% 左右,这是一个更大的市场。但问题是,高端房源仍被掌握在中介手里,过去的互联网改造中介都失败了,这件事要怎么做?

夏青宁的答案是:用去哪儿比价的方式,让中介和中介竞争来提升效率。这个比价项目刚在5月中旬上线。在具体操作上,首先如法炮制建立一个最大最全的数据库,即对于每套房子,把所有掌握这套房源的中介都聚合起来;同时,用嗨住的基本功,去伪存真,保证房源的真实准确。

如何知道多个中介对应的是同一套房子?夏青宁介绍,嗨住采用信息房源聚合技术和图片识别技术,可以从图片的不同角度进行比对,锁定房源。(中介克星来了)

用APP找房?必须看看这份租房避坑指南

嗨住平台上的整租房源页面,列出了所有关于这套房在全网的不同来源,个人房东、不同机构的中介,甚至是一个机构的多个经纪人,把他们的报价、照片、评价都放到网上,让他们互相竞争。对于租客来说,是选择免中介费的个人房源,还是选择有中介费但更有服务保障的经纪人,完全可以根据自己的喜好决定。

“目前嗨住已经掌握了中低端市场的60%,现在正在努力拓展高端市场。以我们平台的优势,未来要覆盖全城80%的房源。”夏青宁表示,房源真实、全面,租客选择的时间就能大幅度减少。要看的这个小区,所有的房源都列在这了,租客也不用再东找西找。

用APP找房?必须看看这份租房避坑指南

总结嗨住的逻辑:建立高效的房源数据库,让中介和租客的效率大大提升。对中介来说,只有成本下降,才能把房子便宜租给用户。同时平台展示经纪人的服务指标,促使其提升服务水平。

“想让一个中介自我进化是不可能的,只有建立公平、合理、透明的竞争机制,行业才会越来越健康。”

与58相比,两者都是从房源数据库和可视化经纪人的服务入手。不同的是,58因掌握流量而拥有话语权,所以从一个强势平台的角度,联合政府协会对中介行为进行监管和约束;而嗨住更像是一个市场化的行为,让中介之间互相竞争,优胜劣汰,最黑的中介一定会被市场淘汰。

两种方式难说哪个更好,可以联想到经济学中“看得见的手”和“看不见的手”,两者应该是相互补充,共同推动的。但市场化的竞争或许更能直接戳中中介的切身利益,从“黑中介”变成“白中介”的速度来看,可能后者更快。

注:图文来自互联网,由帮你赚房租钱的简理财整理提供,侵删

文章关键词: 租房 找房 58租房 赶集 (。・∀・)ノ゙嗨住 链家 蘑菇租房

相关阅读: