还敢继续炒房?三年后看你能把房子卖给谁!

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中国房地产市场有一个规律,只要经济出现下滑,房地产必然走高,08年如此,16年也是如此。受货币管制影响,及多年的“市场教训”,有钱人在经济下滑、面临通货膨胀、投资前景不明朗的时候,统统都把钱砸向了房地产。

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然而目前的房价高企,投资房产的获利周期这是一个大家都容易忽视的问题,但对于房产投资人来说,是必须要面对的:买得起房的人手里都屯了好几套房,买不起房的人在短期内还是买不起房。

对于房产投资者来说,在买房之初必须要考虑到以后的卖房,也就是说将来的变现。如果不能变现,再大的升值都与你无关,如果不能轻易变现,你就会为找到一个接盘者而耗时半年乃至一年之久。

现在买进,相对于年初或者三个月前,应该是在高位,如果未来三年内不再上涨或者缓涨,我们就相当于炒到了山顶或次山顶,然后在上边站岗放哨,就如同2013年下半年冲进去的那一拨客户一样,在2013年下半年——2016年上半年,苦苦站了三年岗,要不是今年下半年的房价暴涨让他们得以解套,真不知道他们什么时候才能解脱。

最新发布的国土规划纲要透露重要信息:全国建设用地将会收紧。尤其是对京津冀、长三角、珠三角地区。对超大和特大城市中心城区,原则上将不新增建设用地计划。

不新增建设用地计划,不是要继续推高房价,而是预防下跌未雨绸缪。例如上海已经提前两年就收紧了土地供应。

如果您想问您关心的城市房价未来会怎样,请自己去查2016和2017的土地供应量,如果还在加大供应,肯定不会涨!如果已经发生多次土地流拍,肯定没法再涨。玩法变了!

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谈到中国房地产,许多人的第一反应就是泡沫。以中国之大,在个别城市出现楼市泡沫当然是可能的。但如果把整个中国房地产市场看作泡沫,则无法解释三个非常显著的事实。

首先,如果房价上涨是由于宽松货币所导致泡沫现象,那么我们应该看到房价在大多数城市普遍上涨。事实上,中国房地产市场是个两极分化非常严重的的市场。一些城市如北京上海的房价涨幅确实非常大。但是大部分城市的房价,过去几年的累计涨幅其实非常有限。根据搜房的百城指数,中国最大的100个城市里,有62个城市今年9月的房价水平比2013年9月时要低。只有17个城市的房价比三年前高20%以上,而这17个城市去年只占全国商品房销售面积的16%左右。换句话说,房价长期大幅上涨,并不是一个全国性的现象。

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第二,在大多数市场泡沫中,基本面越差的资产往往价格上涨越多。因为泡沫中的交易主要为了短期买卖而不是长期持有,所以基本面是相对次要的。但上述提到的17个城市,13个城市分布在中国三大城市群,包括珠三角(深圳,珠海,惠州,东莞,中山),京津冀(北京,保定,廊坊,石家庄,天津)以及长三角(上海,昆山,苏州),剩下四个是地区性中心城市(厦门,南京,合肥和武汉)。换言之,这17个城市都有因人口集聚或中心城市外溢所带来的基本面支持,这和股市泡沫中,往往越是没有基本面支持的垃圾股涨的越多不同。

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第三,中国房价上涨的分布越来越极端。在上一轮房价上行周期中,大多数城市的房价涨幅居中,涨很多或者很少的城市是少数,整体涨幅呈钟形分布。但是这一轮房价上行周期中,两级分化极其严重。同样以搜房统计的100个城市来说,2016年9月的房价和12个月前相比,有22个城市房价超过15%,个别城市甚至超过40%。但同时也有63个城市上涨小于5%。涨幅分布从上轮的两头低中间高,变成了两头高中间低。泡沫理论同样无法解释房价涨幅的分布在最近两轮周期中的变化。

在市场疯狂的时候,有一类人更加疯狂,指的就是散户,我身边现在杀进去的房投大佬几乎很少再见了,相反,那些前些年一直观望的刚需客户则信心满满的杀了进去,这不能不让人警惕。

这个时候,任何利好都会被无限放大,如地王、如供求、如自贸区等等,但这些在市场不好的时候,则如空气一样轻飘,不会被人重视,因此,现在的任何利好引起的房价暴涨都可能在将来的某一天消退,到那时,路归路、桥归桥,一切水落石出,我们还会觉得现在的种种利好是真的利好吗?

下面就让我们分析一下三年之后,到那时,看看你的房子卖给谁?

三年之后,就是我们买的房子基本交房并办理了房产证可以正常上市交易了,如果说现在的大部分都是炒房客,到那时应该大部分都该抛售房子,在二手房市场,你的卖房竞争对手可谓众多,到时候你能轻易地找到下家吗?这一点,尤其是那些郊区盘的客户可以面壁好好思考思考,可别到了该变现的时候傻眼了。

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三年时间太长,任何政策上的变动都可能出现,如二套房首付60%以上,首套房30%以上,然后利率再次提高到7以上,如营业税2年减免改为5年减免,如个人所得税按照差额的20%征收,如增值税按照商业地产的30%或60%征收,如此,你的二手房交易税费一项就可能达到35%左右,这还不算后期的房地产税等持有环节的税费征收等,更要命的是再来一次严厉限购。

此外,房价暴涨之后,政府必然会释放更多的土地来增加供给,以此来改变未来市场预期,但如此一来,又会导致未来两三年内土地供应大增,未来的一手房投放量大幅增加,到那个时候,就不再是现在的供不应求,而是供大于求,到那时,你的二手房还能是个香饽饽吗?

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看看,提高税费和限购,会减少未来的市场需求,提高税费会提高未来的交易成本,如此一来,如果你的房价上涨50%左右,算上三年的月供支出,你基本挣不到钱,如果上涨一倍,可以挣一点钱,但在变现的时候也会面临客户稀少的问题,再加上未来三年供应增加,供求关系就会逆转,到那时,你再变现,还会像现在这么好变吗?

如果你在08年、09年卖过房,或者说你在2011、2012、2014、2015这四年卖过二手房,你就会知道:当市场不好或政策限制的时候,你想把升值的房产变现并不容易,有时候需要半年,有时候需要一年,有时候需要更长时间,这对于那些急需要钱的投资者来说简直是一种煎熬。

事实上,在2006年到2016年这10年间,真正容易出手变现的时间只有三次,第一次是2010年上半年,2013年的下半年,还有就是2016年的下半年,除此之外,都不容易变现,即使能变现也是以牺牲巨大利润为代价的。

很多人,都想在房产投资上挣到钱,但我可以明确的告诉你,能在房产投资上挣到钱的不足5%,和炒股一样,大多数都成了垫脚石,只有塔尖上的少数人能够挣到大钱,而且可以全身而退,而这一批人很早以前都扫货进场了,现在都已经隐退或正在悄悄地出货,按照他们的话说,现在是最佳的变现时间,而不是最佳的进场时机。

文章关键词: 房地产 金融 经济 投资 移民 赚钱

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